Venerdì sera (purtroppo!). Assemblea di condominio. Le poltrone sono quasi tutte vuote, il sipario sta per aprirsi, ma ecco che entra in sala il signor Rossi con un mazzetto di fogli in mano. È il classico condomino che arriva con più deleghe di quanti siano i presenti, convinto di poter governare l’assemblea come un monarca assoluto. Ma è davvero così? Quante deleghe assemblea condominio può portare? E soprattutto, quando una delega è valida? Facciamo chiarezza su questo piccolo grande enigma della vita condominiale.
Come funzionano le deleghe condominiali?
La delega in assemblea condominiale è uno strumento essenziale per garantire la partecipazione anche a chi non può essere presente fisicamente. Funziona come un biglietto d’ingresso che permette a un altro condomino di votare in nostra vece. Ma attenzione: non è un lasciapassare illimitato! L’art. 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilisce che tutte le deleghe assemblea condominio devono essere scritte, firmate e consegnate prima dell’inizio dell’assemblea stessa. Non basta un messaggio WhatsApp o un accordo verbale scambiato in ascensore!
Quante deleghe può portare in assemblea un condomino?
E qui arriva la parte interessante. Un condomino può portare al massimo una delega in condomini con fino a 20 unità abitative. Se il condominio è più grande, il regolamento può prevedere un limite diverso, ma non si può mai arrivare a una concentrazione tale da alterare il principio di rappresentatività. Un amministratore, invece, non può mai ricevere deleghe, salvo che il regolamento lo consenta espressamente. Questo perché il suo ruolo deve restare imparziale, evitando conflitti d’interesse. Metterei così: se nel condominio ci sono più di 20 condomini, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (più di 5 condòmini e non più di 200 millesimi).
Cosa succede se un condomino ha troppe deleghe?
Se il signor Rossi arriva in assemblea con un numero deleghe eccessivo, il rischio è che decida tutto lui, trasformando l’assemblea in un monologo piuttosto che in un dibattito. Per evitare squilibri di potere, il codice prevede limiti chiari:
- se un condomino presenta più deleghe del consentito, quelle in eccesso sono automaticamente nulle;
- se il regolamento non fissa limiti specifici, si applicano le regole generali, che impediscono a un solo individuo di controllare tutta l’assemblea.
In parole povere: più deleghe non significano più potere, ma solo più probabilità di sentirsi dire “Mi dispiace, ma questa non vale!”.
Quando una delega condominiale non è valida?
Le deleghe assemblea condominio devono rispettare alcuni requisiti fondamentali per essere ritenute valide.
- Forma scritta: niente accordi carbonari in ascensore o dichiarazioni fatte al citofono.
- Chiarezza del delegante e del delegato: nome e cognome devono essere leggibili e ben specificati.
- Firma autografa: un documento senza firma è carta straccia.
- No a deleghe multiple oltre il limite consentito: se un condomino cerca di collezionare più deleghe del previsto come le figurine, il suo voto non verrà conteggiato.
Una sentenza della Cassazione ha confermato che una delega generica senza specifica indicazione dell’assemblea di riferimento può essere contestata e annullata. Quindi attenzione a non lasciare il foglio in bianco con un “tanto ci pensa lui” scritto in piccolo!
L’assemblea non è un monologo, è un dialogo!
Partecipare attivamente all’assemblea condominiale è il miglior modo per evitare che decisioni importanti vengano prese senza confronto. Delegare è utile, ma non deve trasformarsi in uno strumento di potere assoluto. Quindi, la prossima volta che vedete il signor Rossi con una pila di deleghe, sorridete e chiedetegli: “ma oggi facciamo assemblea o ci scambiamo le figurine?”
Per ogni dubbio su deleghe, votazioni e regolamenti condominiali, scrivetemi a studiolegalestefanini@gmail.com.
Avv. Chiara Stefanini
